住宅を購入すること、特に新築となると「一生に一度の買い物」という方も少なくないでしょう。
しかし、そのような思いで購入した住宅に欠陥があった場合どうすればよいのでしょうか。
修理のために、また莫大な費用を負担しなければいけないのでしょうか。
実は、このような時のために「瑕疵担保責任」という言葉があります。
これは民法によって定められているものなのですが、
「売買の対象物に隠れた瑕疵（この場合は住宅において外部から簡単に発見できないような欠陥）がある場合は、売主が買主に対して補修・損害賠償等の責任を負う」という意味です。
新築住宅を購入した際に、この瑕疵担保責任は法律で保証されているので、住宅の初期的な欠陥については原則的に売主もしくは施工会社が補修を行うことになっているのです。
もちろん、その保証範囲や買主が保証を受ける時の手続き方法などは、各住宅で変わってきます。
そこで、この住宅の瑕疵保証制度を理解することは物件購入時のリスクを少しでも減らすことにつながるのです。
制度を知ると実は加入している火災保険の方が雨漏りに関してはオススメする場合が多いので今回ご紹介させて頂きます。
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瑕疵担保責任（10年保証）を判例からチェック
住宅周りの瑕疵という考え方には、建物の不具合はもちろんですが、中古住宅ではその物件で過去に事件・事故があったなど心理的瑕疵まで含まれています。
| 不動産取引においては、 買主が不利益を被らないことを最優先にするため心理的瑕疵についても売主が責任を負うことになっていますが、 新築住宅の10年保証の対象となるのは、 平成12年4月に施行された「住宅の品質確保促進法」（品確法）に基づいた「構造耐力上主要な部分および雨水の侵入を阻止する部分」のみです。 |
つまり、「不具合があると建物の強度そのものが弱くなってしまう部分」と「防水をしないと雨水が侵入してしまう部分」についての保証というわけです。
この10年保証については、すでに以下のような判例も出ています。
ともに木造の新築住宅における例ですが、
①軸組の長さが不足し、軸組配置の釣り合いも悪く、
筋交い等部材を結合する緊結部分も不良で、
さらに外壁の防火性能も不足するなど複数の危険箇所があった（大阪地裁が平成13年11月7日に判決）
②基礎部分の厚さ・幅の不足など、
土地の地盤強度に対し適切な基礎工事が施されていなかった（仙台地裁石巻支部が平成17年3月24日に判決）などがあります。
10年保証の落とし穴 自然災害での被害
このような判例があるものの、ひとつ忘れてはいけないことがあります。
この10年保証の対象となるのは「隠れた瑕疵」であって、物件の引き渡し時にすでに発覚していた瑕疵については保証対象にはならないということです。
また、物件の引き渡し後に地震や火災などの自然災害や事故によって発生した不具合も瑕疵とは認められないということです。
実際のところ、瑕疵が発見されるパターンは様々ですが、その不具合・不良が10年保証の対象となるものかどうかは、
建物に対して素人である買主が判断できないものがほとんどです。
そのため、このような不具合・不良を発見した際は、まず売主や施工会社に相談することをおすすめします。
瑕疵担保責任の対象範囲は、
基礎や土台などの「構造耐力上主要な部分」と外壁や開口部などの「雨水の侵入を防止する部分」ですが、なぜこの保証が10年という期間が設けられているのでしょうか。
民法では、売主の瑕疵担保責任期間を「買主が瑕疵を見つけた時から1年間」と定めています。
この場合、買主は1年間に渡り保証される内容であるのですが、
売主や施工会社にとっては経年劣化に伴う不具合についても補償を求められるリスクがあるという考え方から、
宅建業法ではこの瑕疵担保責任期間を「物件引き渡しの時から2年以上」（※）という特約をつけることが可能になっています。
しかし、実際のところ基本構造部分の瑕疵は2年間では発見できない場合も多いことから、逆に買主にとってリスクの高いものになってしまいました。
そこで、品確法で瑕疵の保証範囲と合わせて保証期間も制定し、
新築住宅においては売主・施工会社は宅建業法よりも長い
「物件の引き渡し日から10年間」
に渡って瑕疵担保責任を負うものと定めています。
そのため、新築住宅は物件の引き渡しから10年間、その構造部分の瑕疵についてのみですが、売主または施工会社が保証してくれることになっています。
雨漏り原因追及が必須
ここで問題としてあがるのが、「雨水の侵入を防止する部分」です。
保証がついていても、
原因が施工不良の場合には制度として売主が責任を持って雨漏りを止めなくてはいけませんが
その原因が自然災害の場合には
売主の責任ではなく買主の現在加入している火災保険での風水害保証での申請が必要になります。
よって、雨漏りした原因がどこからなのかの追及が必須になり、
その原因がわかってから売主に依頼するのか保険会社に相談するのかが分かれてきます。
雨漏りに関しては赤外線で確認しないとわからない場合や、毛細管現象といい盛ったところと雨シミが出ている部分が全然違うケースもあるためプロでも特定が難しい場合があります。
明らかな自然災害の被害の場合はこちらの記事をご覧ください：請求相談センターが教える！火災保険請求のコツとは？雨漏りや屋根修理で火災保険を使う素晴らしさ
※自然災害が原因での雨漏りは93％以上の確率で火災保険が適用になります。
10年の間に売主が倒産してしまったら？
しかしながら「10年ひと昔」という言葉があるように、
この保証期間である10年の間に売主・施工会社が倒産してしまう場合があるかもしれません。
このような時は、10年保証はどうなってしまうのでしょうか。
近年、マンションの耐震強度偽装問題など新築住宅における事件は少なからず起こっています。
このマンションの耐震強度偽装問題では、
売主は建物の耐震強度が規定に満たないにも関わらず販売し、
本来であれば品確法の10年保証の対象になるものの、
売主の資本力不足を理由に欠陥の補修・損害賠償を行わなかったことで、買主が莫大な損害を負担することになってしまいました。
| この結果、新たにできた法律が「住宅瑕疵担保履行法」（平成21年10月施行）です。 これは、売主・施工業者といった住宅事業者に住宅瑕疵担保責任保険への加入もしくは供託金の納付を義務付けることで、万が一の時のために資力を確保しておくものです。 |
この法律により、売主・施工会社は瑕疵による補修が発生した時に加入している保険または供託所から補修費用を受け取ることができるようになりました。
また、買主も新築住宅購入から10年の間にこのような瑕疵が発見した時点で購入時の売主・施工業者が倒産してしまっている場合でも、補修費用を保険法人などから受け取ることができるようになったのです。
10年保証では対象にならない工事とは？
このような新築住宅の10年保証ですが、補償対象にならない工事もあります。
それは、先ほど述べた雨漏り原因が地震・火災・風災など自然災害や事故によって修繕が必要になった場合や、
買主自身が追加して行なった工事によって発生した不具合を修繕することになった場合などです。
後者の場合、屋根にソーラーパネルをつける時に、屋根に荷重がかかりすぎて、構造上必要以上の重みに耐えかねて屋根が壊れてしまうケースが多いようです。
ソーラーパネルが盛んな時には工事業者が無理やり貼れない場所にまでパネルを貼ってしまい雨漏りしたきた家屋もあります。
このような場合は、「隠れていた瑕疵」ではないので、補償対象になりません。
関連記事：太陽光パネルは火災保険が活用できます！後付けでも使える可能性があるのでご相談ください！
そんな時にも火災保険は万能です、細かく見ていきましょう。
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頼りになる火災保険の補償内容
そこで頼りになるのが、火災保険です。
火災保険という名前が先行してしまい、火災時にしか使えない保険と勘違いされている方は少なくありませんが、この火災保険は火災以外の事故でも補償されるケースが多いのです。
例えば、
- 落雷時に電化製品が壊れてしまったなどという「落雷による損害」
- 台風で瓦屋根がはがれ飛んでいってしまったなどという「風災による損害」
- 洪水によって床上浸水したなどという「水害による損害」
- 排水管が詰まったことによって床が水浸しになる「水濡れ」
- 窓を割られて空き巣被害にあったときの「盗難」
- 近所の子供が遊んでてボールが飛んできてガラスが割れた時の「飛来物」
- 車を停めようとしてカーポートにぶつけた「衝突」
など様々な保証が火災保険には付いております。
長期契約がおすすめ
そのため、新築住宅購入時には、10年一括長期契約で火災保険に加入することをおすすめします。
というのも、住宅ローンを組むということは大変な覚悟を伴います。
数十年間に渡り借金を返済するという義務は、精神的にも重くなる可能性があります。
しかし、数千万円というお金を貸す金融機関にとっても大きなリスクを伴うものです。
「本当に、数十年間もローンを返してくれるのだろうか」
住宅ローンを組む際には、このような不安は常につきまといます。
そこで、この心配を解消するために買主は団体信用生命保険に加入する必要があります。
簡単にいうと、住宅ローンを二重に組める余裕がある人は多くありませんし、
火災などでなくなってしまった家にローンを払い続ける意味もないわけです。
そのため、住宅ローンを完済するまでは、火災保険に加入しておくことで買主・金融機関のお互いの不安を担保するという意味合いもあります。
10年一括での支払いの方が18％安くなる
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現在の火災保険の最長契約期間は10年ですので、10年一括で保険料を支払うというのが一般的となりました。
毎年分割して支払うという方法もありますが、10年一括で火災保険に加入することは買主にとっても大きなメリットがあります。
最大のメリットは、保険料が大幅に割安になる点です。
１年契約を10回繰り返すよりも18%ほど割引になります。
また、一括の支払いは厳しいと思うかもしれませんが、
この保険料は住宅ローンに加えることができるので、改めて大金を用意する必要はありません。
そして、毎年更新する必要もないので手続きも楽になります。
逆に、10年一括で火災保険に加入するデメリットとしては、
10年間は再契約する必要がなくなるので保険の内容を見直すことがないということです。
火災保険については、新築住宅の購入時と同じ条件で10年間払い続ける必要があるのかどうかは考えどころです。
住宅というものは老朽化しますし、家財道具も含めて同じ保険金額でよいのかは考え方次第です。
10年間という言葉に甘えて、保険内容の見直しやどのような特約をつけたかも忘れてしまうかもしれません。
火災保険を含む損害保険については、いつでも保険内容を見直し契約を結び直すことが可能なので、定期的に見直す習慣をつけておきましょう。
火災とは異なる地震保険は？
このように、火災保険は、火災以外の落雷や風害・水害などによる住宅の損壊や洪水による床上浸水などにも対応しています。
また、排水管の詰まりや盗難など、日常生活上のトラブルに対する補償も充実しているので、知らないと損をする補償もたくさんあります。しかし、その火災保険でもカバーできないものがあります。
それが、地震・噴火・津波による被害です。
実は、地震保険が地震や噴火・津波による火災や住宅の損壊・埋没・流出などによる損害を保証してくれます。
地震による火災が発生すると、思いもよらない大規模な範囲に及ぶことがあります。
地震が起きた直後は大丈夫でも、半日以上経ってから延焼に巻き込まれるといったこともないわけではありません。このような火災には火災保険では補償されていないので、リスク回避のためには火災保険とセットで地震保険にも加入しておくことをおすすめします。
地震保険にすでに加入されている方はこちら：
地震保険の現状
平成24年4月に発足した、財務省が管轄する
「地震保険制度に関するプロジェクトチーム」では、
地震によるリスクの官民負担のあり方や商品性、保険料の見直しなど様々な観点で地震保険についての議論がなされました。
その議論は半年以上に及び、その結果、保険制度の根幹部分は維持することを前提として報告書を取りまとめ、今後官民が連携しながら改正を行なっていくことになりました。
その中でも一番身近なものといえば、保険料の大規模な改定です。
具体的には、将来の地震リスクをもとにして保険料率を見直し、都道府県別に区分けしている地震保険料を集約することや、耐震性能の優れた建物に対する保険料の割引率の引き上げなどを決定しました。
この新しい保険料率は、平成24年7月以降の地震保険に適用され、全国平均では15.5%の値上げが実施されました。
しかし、先述の通り建物の構造や都道府県、または適用される割引の種類によっては、保険料が下がるケースもありますので、加入する際に確認しておきましょう。
地震保険の補償額については、主契約となる火災保険の30～50％の範囲で設定するのが一般的です。
理想としては上限の50％をつけておくのがよいでしょう。
この地震保険は、建物と家財のそれぞれに設定できるので、負担する保険料とのバランスを鑑みて建物だけに保険をかけるという方法もあります。
地震保険については、そもそも加入するかどうかという部分も検討すべきでしょう。
というのも、補償内容は多くなりますが、保険料も決して安いわけではないからです。
地震保険は、地震・噴火・津波に対する補償という特性上、同時に多くの人が被害に遭う可能性が高いことから被害に遭わない人が遭う人を支え合うという仕組みが成り立ちにくいという観点があります。
地震保険から受ける補償は、その後の生活再建の足掛りにするという意味合いがあるので、この点も含めて加入を検討してみてはいかがでしょうか。
まとめ
雨漏りによる被害では、瑕疵担保責任よりも火災保険を活用することを一度考えてみてください。
瑕疵担保責任では明らかな瑕疵でない限り話は平行線になる場合があります。
仮に専門家に雨漏り原因を追究し弁護士をたててすすめたとしても費用も労力も莫大にかかります。
火災保険請求相談センターでは火災保険請求・地震保険請求を請け負っておりますので何かあればすぐにご相談ください。
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 記事監修：矢島 弘子 |
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火災保険請求・地震保険請求アドバイス業務に従事。年間200棟の調査を13年間継続して行い、建物調査後の損害鑑定人との立ち合いや交渉も行っている。外部の敷地内の申請はもちろん室内の汚損・破損の申請や給排水設備の申請も得意とし、家財保険かけている方が知らないスーツのアドバイスなども行っている 2021年12月3日の地震被害はあり、関東圏であればどこでも無料点検はすぐにご依頼ください。 損はさせません。 |
