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義務化されたホームインスペクションって何!?メリットなど解説します!!

ホームインスペクションは「住宅診断」と呼ばれるもので、住宅に精通したホームインスペクター(同じく「住宅診断士」とも呼ばれます)が、第三者的な立場・専門家の見地から、住宅の劣化状況や欠陥があるかないか、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを精査し、依頼者にアドバイスを行うものです。

2018年4月にホームインスペクションに関する説明について義務化されることから、不動産業界の中でも注目を集めている事項です。

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ホームインスペクションとは何か

ホームインスペクションは、住宅の現況をチェックし、今どのような状態にあるのかを明らかにすることです。

例えば、中古住宅の購入前や売り出し前に行い、建物のコンディションを把握することで信用ある取引が実現します。もちろん、居住中の住宅についてもホームインスペクションで現況を知ることは大切なことです。

ホームインスペクションの方法は、「目視」で屋根や外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態をチェックします。

中には機材を使用して詳細をチェックする場合もあります。アメリカでは、不動産取引全体の70~90%でホームインスペクションが実施されるほど、日常的に行われています。

ここ日本でも、2018年4月に中古住宅に限り義務化されることになり、近年急速に注目を集めるようになりました。

住宅の診断は多岐に渡りますが、依頼者の目的によって内容は変わってきます。

一般的にホームインスペクションと呼ばれるものは、依頼者が中古住宅を売買する前にその対象住宅のコンディションを把握することが一番の目的となります。これは、人間が病院で行うところの「健康診断」に近いものです。

健康診断を受けた時には、診断結果については医師からの説明や書類で結果を知ることになります。

治療をするまでもない症状でも経過観察が必要という結果が出ることもありますし、すぐに精密検査を受けた方がいいといわれることもあります。

もし、精密検査や再検査が必要な時は、より専門的な医療を行っている病院で検査を受けることになります。

ホームインスペクションも同じで、家の健康診断を終えて、その結果によってはさらなる調査や修繕が必要になることがあります。

例えば、外壁や基礎に不具合の兆候がないか、室内に雨漏りをしている形跡がないかなどを目視で確認して、何かしらの異常があった場合は依頼者に状況を説明し、善後策を検討します。ホームインスペクションは、家の健康診断の第一歩ですので、その後の被害拡大を防ぐ意味でも実施する価値は高いといわれています。

実際の現場でのホームインスペクションの義務化とは

先述の通り、ホームインスペクションは中古住宅の売買時に義務化されます。

2018年4月に施工されるのですが、ホームインスペクションについて不動産業者が買主・売主に対して説明すること、そしてホームインスペクション業者を紹介・斡旋できるかを告知することについての義務化です。

このホームインスペクションの説明についての義務化によって、どのような変化があるのでしょうか。

まず、ホームインスペクションの説明についての義務化について正しく理解するためには、基礎的な知識を吸収することが大切です。

不動産業者はもちろんですが、買主・売主もホームインスペクションへの理解を深めておきましょう。

2016年にホームインスペクションが義務化される方向というニュースが出て、2017年には不動産業界以外でもホームインスペクションが取り上げられることが急増しました。

もちろん、不動産業界でこの義務化について知らない人はいないでしょうし、このタイミングで住宅の売買を健闘していた人の中にもホームインスペクションについて興味を持っている人はたくさんいると思います。

このホームインスペクションの義務化の法的根拠となっているのは、宅地建物取引業法の改正です。

この法律改正によりホームインスペクションが義務化されるのですが、その法律改正の施行が2018年4月というわけです。

日常生活の中では、不動産業界以外では宅地建物取引業法はあまりなじみのない法律だとこの法律では、不動産業務の適正な運営や公正な取引をするための環境作りについての不動産取引に関する物事を定めています。

今回の法律改正では、ホームインスペクションのことは「建物状況調査」と呼んでいます。この「建物状況調査」が中古住宅の売買において必要になることから、ホームインスペクションが義務化されます。

2018年4月からの変更点

武蔵村山 草間様 風害 写真

ホームインスペクションは、2018年4月にいきなり登場するものではありません。

以前から、新築住宅・中古住宅問わず任意で実施されてきたものです。しかも、ホームインスペクションの依頼者は年々増加傾向にあり、今回の法律改正がなかったとしても利用者は増加するだろうと予想されていました。しかし、法律改正が行われることで依頼者は爆発的に増加することになるでしょう。

とはいえ、今回の法律改正によるホームインスペクションの義務化の対称になっているのは、中古住宅のみですので、新築住宅に関しては任意実施のままです。

特に中古住宅の取引ではトラブルのリスクがあったことから、その透明性を高め、買主の不安を払拭することを目的として、その結果中古住宅の売買件数を増加させようという目論見があります。

先進国の中でも、住宅売買に占める中古住宅の流通量が少ないといわれている日本ですが、
今回の義務化により逆風での中古住宅市場が活発化することが期待されています。

このように、ホームインスペクションの義務化については、ホームインスペクションの実施自体を義務付けられたわけではなく、あくまで不動産業者から売主・買主に対して行う説明事項について義務化されます。

具体的には、以下のような説明があたります。

  • ホームインスペクションについての説明
  • ホームインスペクションを実施済の物件についてはその調査結果の説明
  • 売主・買主が建物の状況について書面で確認することの説明

不動産業者はこれらの説明を、媒介契約・重要事項説明・売買契約の中で行わなければなりません。

それぞれ、どのようなものなのでしょうか。

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媒介契約

不動産業者は、媒介契約書にホームインスペクションを実施する業者を斡旋するかどうかを記載する必要があります。

言い換えれば、媒介契約を結ぶ段階で売主・買主に対してホームインスペクションについて説明する義務が生じるわけです。具体的には、ホームインスペクション自体を説明することはもちろん、ホームインスペクションを行う業者の斡旋を希望するかいなかの意思確認も必要になりますし、斡旋希望者に対しては斡旋先の業者の情報を提供しなければなりません。

そして、ホームインスペクションを実施するまでの段取りも行います。

中古住宅の売買では、売主とは売却依頼を受けた最初の段階で媒介契約を締結するので、そのタイミングでホームインスペクションについて説明しなければなりません。

しかし、買主との媒介契約は住宅の購入が決まる時に重要事項説明や売買契約の締結と同時に行われることが多かったので、これまでの方法は変える必要が出てくると考えられています。

重要事項説明

不動産業者が重要事項説明を行う際に、売買対象物件に対してホームインスペクションを実施するか否か、すでに実施している場合は調査結果の概要、設計図書など建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存状況を説明することが義務付けられます。

この義務化により、基礎や土台、床組み・雨漏りの防止に関する箇所などの調査結果を書面で説明することになるのですが、例えば買主からその調査結果に対する詳細の質問があったとしても、営業職では適切なアドバイスができない可能性が出てきています。

しかしながら、そのような説明を行うことが義務化されるわけですから、買主からの質問をうやむやにして終わらせるわけにはいきません。

そこで、不動産業者はホームインスペクションに関する詳細な質問に関してもすぐに対応できるような環境を整備する必要があります。

また、建物の建築・維持保全の状況に関する書類を売主が保存しているかどうかも大きなポイントになります。

この書類がなければ、中古住宅の売買取引自体が無効になる可能性もあるので、不動産業者が適正な中古住宅の取引を行うためには今回の法律改正をしっかり理解する必要があります。

売買契約時の対応

重要事項説明の後に締結するのが売買契約です。

この契約の際には、建物の構造上主要な部分と雨漏りの防止に関する部分の調査結果を、売主・買主が互いに確認して、その確認した事項についての書面を残す必要があります。

売買する前にホームインスペクションを実施している場合は、売主・買主がその結果を互いに知った上で取引することになるのでトラブルの減少につながると考えられています。これまでは住宅の瑕疵を隠したまま取引が進んでしまい、いざ住んでみると雨漏りが起こってしまった、などというトラブルがなかったわけではありません。

そのため、不動産業者だけでなく、売主・買主もホームインスペクションについて正しく理解しておくことがスムーズな取引につながります。

ホームインスペクションと弊社の調査の違いは?

火災保険申請 営業資料

では、ホームインスペクションと弊社の火災保険の申請の調査とではどのような違いがあるのでしょうか。

ホームインスペクションは、住宅に精通したホームインスペクターが第三者的な立場・専門家の見地から、 住宅の劣化状況や欠陥があるかないか、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などをアドバイスすることです。

弊社の調査でも住宅の見えない部分の災害リスクを総合的に調査・分析します。そして、災害が発生したとしたら、どのような危険があるのかを報告書にまとめます。

外壁ひび・角樋の歪み

このように、ホームインスペクションは一次的なチェックで、弊社の調査より専門的な調査を含むものと考えられます。ホームインスペクションや弊社のような調査を活用することで家族の安全・安心な生活を守ることができます。

関連記事:【徹底解説】火災保険申請のプロが手順をどこよりも詳しくに解説します!!

ホームインスペクションの相場はどれくらい?

それでは、ホームインスペクションを実施するとなるとどれくらいのコストがかかるのでしょうか。業者によって金額の差異は発生するのですが、ある程度の相場は把握しておきたいものです。以下に、具体例を示しておきます。

基本的な調査範囲の料金・費用

およそ5~7万円程度が相場となります。ここでいう基本的な調査範囲とは、床下や屋根裏を点検口などから目視でチェックするもので、床下や屋根裏へ進入しないで行います。

床下や屋根裏へ進入して調査する場合の料金・費用

およそ9~14万円程度が相場となります。もちろん、基本的な調査を行ったうえで床下と屋根裏へ進入してチェックを行います。

ホームインスペクションの相場については地域差があることから、関東・関西・東海以外の地域の相場はもう少し安くなるといわれています。

とはいえ、ホームインスペクションの義務化が決まり各社が対応に追われている現状ですので、経験不足の人件費の安い診断士に依頼したり、報告書を簡素化したりするなどして格安なホームインスペクションが出てきているという話も聞きます。

しかし、格安になっているのには理由があるわけで、しっかりとしたホームインスペクションを行うためには、上記の相場からかけ離れていない金額の業者に依頼する方が確実でしょう。

特に、報告書は重要な部分ですので、ここを手抜きで制作されてしまうと後々のトラブルにつながる可能性があるので注意が必要です。

もちろん、住宅診断の料金・費用が高いことが能力が高いこととイコールではありませんが、料金・費用が極端に安いことと能力が低いこととイコールの可能性は高いと考えざるをえません。

そのような格安の診断会社は、不動産会社と提携して依頼者のためのサービスではなく利益優先になっていることがよくあるので注意が必要です。

中古住宅の取引の透明性・信頼度をあげるための法律改正ですので、業者選びも慎重に行いたいものです。

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記事監修:矢島 弘子


火災保険請求・地震保険請求アドバイス業務に従事。年間200棟の調査を13年間継続して行い、建物調査後の損害鑑定人との立ち合いや交渉も行っている。外部の敷地内の申請はもちろん室内の汚損・破損の申請や給排水設備の申請も得意とし、家財保険かけている方が知らないスーツのアドバイスなども行っている

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