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火災保険のよく言われる【質権設定】って何?デメリットなどはあるのか?

住居の購入時や賃貸契約時に加入するのが、火災保険です。

この火災保険、最近では「すまいの保険」とも呼ばれその万能性が知られるようになってきました。しかし、ちょっと聞きなれない注意すべき言葉があります。

それが「質権設定」です。この質権設定とはどのようなものなのでしょうか。

質権設定とは何か

質権(しちけん、と読みます)とは、お金を借りた人がお金を貸した人に、お金の代わりとして担保を預けることで全額返済するまで返却されない、という仕組みのことです。

この質権があるおかげで、お金を返す義務のある「債務者」に対して間接的に返済を促していることになります。
もし、返済されなかった時には担保となっているものを売却することで、お金を貸した債権者は自分が貸したお金を弁済するということです。

質権が成立するには、債務者・債権者の双方の合意のほかに、債務者が債権者に担保を引き渡す必要があります。

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火災保険における質権とは?

では、火災保険ではこの質権はどのように扱われるのでしょうか。火災保険では、主に住宅ローンを組んだ場合にその担保として設定されることが多くなります。

火災により被害が出た場合、火災保険の被保険者は保険金を請求することになりますが、住宅ローンなど借入金がある人に対して、保険金を請求する権利(保険金請求権)を認める代わりに債券を設定します。これが、火災保険における質権設定となります。

住宅ローンは金融機関で組むことがほとんどですが、金融機関はお金を貸す代わりとして建物を担保としています。

しかし、債権者は火災保険の保険金を請求する権利に質権を設定することになりますので、火災によって建物が全焼してしまうと、質権設定がなければ金融機関は貸したお金を回収できない可能性が発生してしまいます。

このように、質権設定は住宅ローンを組んでいる人も金融機関のどちらも損をしないような仕組みともいえます。

金融機関がもっとも恐れていることは貸し倒れです。

貸し倒れを防ぐためには、住宅ローンの申し込み時に火災保険に加入してもらい、質権設定を行ってしまうという方法を取ることがあります。

住宅ローンを組んでいる場合、火災保険に加入するタイミング金融機関から質権設定について提案されることがあります。

火災が起きて建物が消失してしまうと、その住人はもちろんですが、金融機関にも被害が出る可能性があるので、そのリスクヘッジのために質権設定が活用されるというわけです。

尚、火災保険の申請方法はこちらをご覧ください。
ご利用の流れ

このように、金融機関のリスクヘッジのためにも有効な質権設定ですが、実際は複雑な裏事情をはらんでいるものです。

実は、質権設定がされていなくても、金融機関は債権者に保険金を請求できるのです。

というのも、住宅ローンが残っている建物は、担保として住宅をお金に換えて回収する権利である抵当権が設定されているので、金融機関は抵当権を行使すれば住宅ローンの残りを回収することができる仕組みになっています。

一方、火災により建物が焼失してしまうと、担保になっていた建物は火災保険金に取って代わることになります。

つまり、債権者である金融機関は、建物が消失したとしても請求権が発生するので、保険金を差し押さえることで住宅ローンを回収できるようになっています。

この権利は「物上代位権」と呼ばれていて、質権設定とは直接的な関係はありません。

しかし、物上代位権を行使する請求は差し押さえの時間が必要になるので、手続きが長引く可能性があります。

その手続き期間中に火災保険の保険金が支払われると、債務者が使用してしまう可能性があるので、金融機関が優先的に保険金を受け取るためには質権設定が必要不可欠となっています。

火災保険は万能な保険

証明書

ここで、火災保険についておさらいをしておきましょう。

火災保険は、戸建て・マンション・ビルなどの「建物」と、建物の中にある家具・什器などの「家財」の補償をしてくれる保険です。

火災保険には、この保険の対象を自分で組み合わせて加入します。

家財保険についてはこちらをご覧ください。

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「建物」のみ、「家財」のみ、「建物」「家財」両方、という3パターンの加入方法があり、多くの場合は両方に加入します。

というのも、例えば「建物」のみを補償する火災保険に加入している時に、火事で住宅とその内部が全焼してしまったとしたら、火災保険で補償してもらえるのは「建物」部分のみとなるので、「家財」については一切の補償がないことになってしまいます。

その万が一の時のために、「建物」「家財」両方を補償する火災保険に加入するケースが多くなります。

ちなみに、火災保険はその名称から火事で家が燃えてしまった時にのみ保険金が支払われると考えられがちですが、万能型の住宅保険となっています。

例えば、落雷により電化製品が壊れた、台風で屋根が飛んでいってしまった、洪水が発生し床上浸水した、など自然災害による被害も広くカバーしています。

そのほか、排水管が詰まったことにより水浸しになった時や、泥棒が窓を割って侵入して盗難を働いた時などの事故も補償してくれます。

補償される事故の種類は加入する際に選ぶことになっていますが、多くの火災保険の基本形としては「火災、落雷、破裂・爆発」のほか「風災、雹災、雪災」が含まれています。

質権設定があると支払いが遅くなる→工事着工も遅くなる

ここで、一般的な火災保険の支払いまでスケジュールを見てみましょう。

保険会社によって一部異なる場合がありますが、あくまで一般的な流れとしてご確認ください。

① 依頼主が保険会社に住宅に被害が出たことを連絡する
② 保険会社が契約内容を確認し必要書類を依頼主に郵送する
③ 依頼主が必要書類に記入し保険会社に提出する
※提出書類:保険金請求書、修理見積書、被害状況がわかる写真など
④必要書類を受け取った保険会社が内容を確認して支払い金額を決定する
※第三者機関による現地調査が入る場合あり
⑤依頼主が指定した講座に保険金が振り込まれる

大体このような流れで保険金はおりるのですが、大切なことは必要書類に虚偽や不備がないことです。不備の場合は再提出すればよいですが、虚偽の場合は保険会社が依頼主に対して不信感を抱きますし、最悪の場合詐欺行為とみなされることがあります。

質権者の承諾が必要になる

では、火災保険に質権設定がされている場合はどのようになるのでしょうか。

質権設定の契約は、金融機関など債権者と保険会社で契約が結ばれるため、火災保険の保険証券は契約者ではなく債権者に渡されます。また、質権設定がされている場合には保険契約を変更することは難しくなります。

というのも債権者の同意が必要になるからです。

火災などによって住宅に被害が出て、火災保険の対象になった時には、保険金は契約者ではなく債権者に振り込まれます。

債権者が承諾した後に契約者に支払いになります。

① 住宅ローンの返済が順調な場合
住宅ローンが期日に合わせて順調に返済されていて、今後も滞りなく返済されると債権者が判断した場合には、金融機関が承認して契約者が保険金を受け取ることができます。

この場合は、契約者が住宅の修繕・再建築などの手続きを行います。

② 住宅ローンの返済が滞っていた場合
この場合は、残念ながら依頼主の元には保険金は残りません。金融機関から返済能力がないと判断されてしまうと、保険会社から支払われた保険金は優先的に住宅ローンの返済に充てられてしまうからです。

このように、それまでの住宅ローンの返済状況により大きく左右されるのが質権設定付き火災保険の特徴です。

火災保険の対象になるような被害があった場合には、まず債権者に相談するところからスタートするので、一般的な火災保険と比較するとすべてが遅れてしまうと考えてよいでしょう。

火災保険に質権設定をするには

火災保険の契約と同時に質権設定をする時は、火災保険の申込書と一緒に「質権設定承認請求書」を提出します。

質権が設定されると、保険証書の裏に「保険金は質権者である●●(金融機関名であることが多いです)に保険金を支払うことを承認する」という内容が記載されます。

質権設定が行われると、債権者の承認なしでは火災保険の内容を変えることも解約もできなくなります。また、住宅ローンを完済した時には火災保険に設定されている質権は消滅することになるので、金融機関が作成した質権消滅承認請求書を保険会社に提出することになります。

このような火災保険の質権設定ですが、住宅ローンの申込と質権設定付き火災保険に加入しようとしているタイミングで、建設中の家に被害が出てしまった場合は、施工会社とのトラブルに発展しかねません。

そのようなトラブルを回避するために、施工業者は「建設工事保険」に加入しています。

建設中の建物の火災を補償してくれる保険で、多くの施工会社がこの保険に加入しています。

しかし、まれに加入していない施工業者もいないことはないので、トラブル回避のためにも建設工事保険へ加入しているかどうかを施工会社に確認しておきましょう。

この建設工事保険は建物の引渡しが完了した時点で契約が終了しますので、火災保険の加入までに空白期間ができないように契約日を設定しましょう。

火災保険に関する注意点

住宅ローンの申込と同時に加入した火災保険については、注意事項がありますので把握しておいた方が良いでしょう。具体的には、以下のような事項に気をつけてください。

●保険金額について
住宅ローンにおける借入額を、そのまま火災保険の契約金額にすることがあるかもしれませんが、「借入額=住宅の評価額」ではありません。例えば、頭金を100万円入れた場合は評価額より100万円低い金額で住宅ローンが組まれます。

このような時に、家が全焼した場合には住宅ローンが返済できたとしても、同じ規模の家を再建築することは難しくなるので、借入額ではなく住宅の100%の評価額を保険金額にすることをおすすめします。

●保険の対象について
上述の通り、火災保険の対象となるのは「建物」と「家財」です。

掛け金の関係で「建物」のみを選択する人もいるかもしれませんが、「家財」を外した時のデメリットはかなりのものです。というのも、住宅ローンを組んでから日が浅い時であれば火災保険で被害総額を相殺することはできる可能性がありますが、家がなくなってしまうためそれなりのコストが生じます。

家の中にあった家財も燃えてしまうということは、日常生活を継続するためには必要最低限の家財を揃えなければなりません。家財にも火災保険を付帯しておくと、このような時に自由に使えるお金が生まれるというわけです。

●地震保険について

サッシのクラック
火災保険は幅広い補償がついている保険ですが、地震・噴火・津波による被害はカバーしていません。

これらの被害の補償は、火災保険とセットで加入する地震保険が賄います。しかし、地震保険の補償額は火災災保険の補償額の30~50%なので、地震で家が全壊してしまっても保険金で全額を賄うことは不可能です。とはいえ、地震が原因で家に被害が出た場合は地震保険がないと保険金はゼロになってしまいます。そのため、住宅ローンの残債が多ければ多いほど、地震保険は頼りになる存在です。

地震保険の申請についてはこちらをご覧下さい。

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また、2015年10月に火災保険は改定されて、保険期間に変更がありました。

これまで最長36年間契約できたものが、最長5年まで短縮されてしまいました。

これは、昨今の異常気象の増加など、予測しにくい自然災害の増加によるものです。

従来は住宅ローンの返済期間に合わせて長期の加入が可能だったため、長期契約にするほど掛け金は割引がきいたのですが、現在は掛け金自体が以前よりも高い設定になっています。

その間に保険料率の改定が起こり、保険料がアップすればその影響も受けることになるため、火災保険の掛け金が上がってしまうことも考えられます(もちろん下がる可能性がないわけではありません)。

また、地震保険料も全国平均でアップしている状況ですので、住宅を購入する人にとっては、保険に関する負担が膨らんでいるのが現状です。

しかしながら、補償内容や自己負担額の設定などのバリエーションは以前より豊富になっていますので、自分にとって必要な補償内容が含まれたプランに加入するようにしましょう。

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記事監修:矢島 弘子


火災保険請求・地震保険請求アドバイス業務に従事。年間200棟の調査を13年間継続して行い、建物調査後の損害鑑定人との立ち合いや交渉も行っている。外部の敷地内の申請はもちろん室内の汚損・破損の申請や給排水設備の申請も得意とし、家財保険かけている方が知らないスーツのアドバイスなども行っている東京都清瀬市周辺でも2021年10月7日の地震被害はあり、関東圏であればどこでも無料点検はすぐにご依頼ください。

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